电子商务高速发展 物流地产受投资者青睐

 

 

工业地产常被视为房地产市场的“丑小鸭”，但随着该市场上的“白天鹅”渐失光彩，投资者开始越来越关注中国的仓库，认为这是一个投放资金的好地方。

房地产顾问和物流地产开发商说，这几个月人们对物流和商业园区的投资兴趣日益高涨，认为这是挖掘电子商务增长和内需攀升的一种方式。一些投资者也开始注意到，住宅、写字楼和购物商场等地产领域的回报率在降低。这些地产价格飞速上涨，几乎到了令人无法承受的地步。

当然，近几个月中国房地产市场上达成的投资交易大部分还是出现在商业和住宅领域。但是，对部分中国城市写字楼和商场供过于求的担心以及对住宅地产政策波动的忧虑迫使一些投资者开始寻找其它房地产投资。

仲量联行(Jones Lang LaSalle)中国工业部总监司徒艺(Stuart Ross)说，一些投资者的兴趣开始转至食物链的底端，那是所有地产领域中最脏、最难闻也是最不起眼的。他说，相比过去12个月，过去六个月里我们接到的咨询工业地产的电话明显多了起来。

地产顾问和开发商说，受电子商务行业的高速发展所吸引，主权财富基金、养老金和私募股权公司一直在咨询有关中国工业地产的事。

澳大利亚工业地产开发管理公司嘉民集团(Goodman Group GMG.AU)大中华区董事总经理彭菲力(Philip Pearce)说，中国的情况符合投资者对物流资产重新燃起兴趣的全球趋势。他说，其它资产类别的价格上涨，收益率受到了一些挤压，但工业地产还没有。

房地产咨询服务公司高力国际(Colliers International Research)说，在供不应求的情况下，过去几年中国国内物流用地的租金平均每年上涨5%到10%左右。对中国10大城市的抽样调查发现，2007年到2012年这段时间里，中国写字楼和零售店面租金的复合平均增长率分别为4.62%和4.41%。

在澳大利亚上市的嘉民集团首先在2009年投资了中国的仓库，如今该公司已有12个物流项目，主要集中在上海、其周边城市以及渤海湾地区。嘉民集团拥有嘉民中国物流基金(Goodman China Logistics Holding)的股份。后者属于房地产基金，管理着10亿美元的资产，由加拿大养老基金投资董事会(Canada Pension Plan Investment Board)与嘉民集团按80/20的合资比例组建而成。

彭菲力说，我们还在扩张，许多新项目正在运作中。他说，眼下我们主要的扩张活动来自于开发我们自己的土地银行，因为现在很难获得现成的投资级产品。

中国国务院今年2月说，应提高物流和运输效率，强调简化这些运营的必要性，同时鼓励使用更环保的车辆以及建“绿色”仓库和商业园区。

中国国务院还说，仓库应符合环保标准，包括改善对有毒化学品、爆炸物和放射性物质的管理和储存流程，可能的话应使用太阳能等可再生能源。

今年初行业协会Anrev针对亚太地区投资意向展开了一项调查。在110名受访者中，有68%的人表示今年有意投资工业和物流房地产业，较2012年28%的比例有大幅上升。当被要求列出其最看好的三个地区的房地产细分市场时，投资者认为大中华地区的工业和物流房地产在最具吸引力的投资方向上可以排在第二位，仅次于澳大利亚的写字楼市场。

日本企业三菱仓库(Mitsubishi Logistics Corp.)去年12月收购了上海青浦仓库管理公司(Shanghai Qingpu Warehouse Management Co.)，这宗交易包括在上海青浦区的一座仓库。三菱仓库在中国拥有广泛的物流网络，其拒绝透露收购成本。

美国私募股权投资公司华平投资集团(Warburg Pincus)也投资了中国物流业，该公司认为这是受益于中国国内消费水平不断上升的一种途径。2011年华平投资与人合作共同创立了总部位于上海的仓库开发商和运营商上海益商仓储服务有限公司(e-Shang)。2011年，上海益商拥有的各类仓库面积达5万平方米，如今其已完工和正在开发中的项目面积达100万平方米。这主要受到中国快速发展的电子商务的提振。

上海益商首席执行长Jeffrey Shen说，2009年我们一个主要电子商务客户曾签下一座仓库中3,000平方米的空间。如今，我们为同一个客户量身打造了大约13.5万平方米的仓库。上海益商的客户包括亚马逊公司(Amazon.com Inc.)和电子商务企业一号店。

Jeffrey Shen说，地方政府也热衷于支持电子商务零售商，这有助于提高当地就业率，并给当地带来重要的税收收入。他还说该公司计划在北京、上海和广州等一线城市进一步扩张，同时进入重庆和成都等二线城市。该公司在上述一线城市已有布局。

投资者注意到，零售商仍然在中国进行扩张，这将稳固市场对大量仓库的需求。中国国家统计局的数据显示，今年4月中国零售销售收入同比上升12.8%，高于今年3月12.6%的同比增速。

作为工业地产的一个门类，物流地产也被视作争取中国规模不断壮大的消费者阶层的另一种方式。分析师说，在中国，网络购物令人意外地大受欢迎被认为将继续拉动网络零售商对仓储空间的需求。

在新加坡上市的普洛斯公司(Global Logistic Properties)上个月表示，它已经将苏州和武汉大约4.3万平方米的仓储空间预先租给了中资企业Best Logistics。普洛斯在中国、日本和巴西拥有广泛布局。

但物流投资并非万无一失的赌注。行业观察家指出，进入这一行业的壁垒仍然很高，其中包括收购土地存在的困难。

仲量联行的司徒艺说，想要获得政府支持获得物流业用地非常困难。这并非政府的当务之急，因为这被认为是最低端的一种职业。这个行业雇佣的人数最少，并没有创造足够多的税收。

一般来说在一个开发区里，当地政府会将90%的土地分配给制造商，只会勉强将剩下的土地分配给物流业。

嘉民集团的彭菲力说，你必须非常努力才能拿到土地。地方政府将物流业视作虽不喜欢但又必不可少的产业。他们不想分配太多土地给物流业，但控制供应量确实有所帮助。