2014年物流仓储面积增四成 预计明年面新整合

 

    高力国际数据，2014年，中国物流房地产市场受消费者需求及电子商务的增长所驱动而持续迅速成长，截至2014年年末，全国新增物流仓储面积同比增长40%，带动标准物流仓储总存量攀升至近1300万平方米。然而，由于土地供应有限以及诸如税收等准入壁垒的提升，在一线城市收购土地已变得愈加困难。2015年，高力国际预计，全国将有近200万平方米的标准物流仓储新增供应入市，而随着物流用地成本预期上升、多个区域内土地使用年限的进一步缩减、以及土地供应的持续减少，预期物流地产市场将会涌现出进一步的整合。

　　受益电商增长

　　2014物流地产蓬勃发展

　　最近，一道要求各城市将其工业土地使用年限从之前50年锐减的指令已然对市场产生影响，其不仅要求当地政府须将该政策细则贯彻及执行，亦令企业开始评估政策落地之时其战略所需作出调整的程度。

　　高力国际指出，尽管工业土地使用权的法律架构发生变化，以及土地供应问题的存在，年内对于物流仓储空间的需求仍持续增长。第三方物流服务供应商以及电子商务零售商对物流仓储空间的吸纳量占比较往年有所提高。

　　在电子商务行业快速扩张的驱动下，该行业租户的吸纳面积约占物流仓储净吸纳总量的31%。此外，继过去十年间汽车保有量激增之后，受现已老化车辆之保养及检修需求的不断增长所驱动，来自汽车行业的需求亦源源不断。更多租户业已着眼于整合运营及通过签订更长租约或租赁定制项目以期降低成本，诸如亚马逊、一号店、顺丰快递、京东、德邦、宝马以及戴姆勒等即系佐证。

　　地价攀升

　　2015年或面进一步的整合

　　物流房地产市场内，预计全国将有近200万平方米的标准物流仓储新增供应于2015年年底前入市。然而，随着物流用地成本预期上升、多个区域内土地使用年限的进一步缩减、以及土地供应的持续减少，预期市场将会涌现出进一步的整合。更确切而言，在地价攀升之际，多层物业预计将会占据物流仓储设施更大的比例，购地将变得愈发困难，以及发展商将保持其租金具备竞争力。

　　此外，电子商务带来的上升需求将持续引发国内快递行业的激烈竞争，而对于市场上相当一部分企业而言，市场竞争将变得过于激烈。与此同时，由于中国的主流物流物业市场仍将为少数几个主要市场参与者所主导，物流业投资者或将着眼于其它类型的仓库及工业物业。

　　2015年，跨境电子商务的发展将如何在海关和国家检验检疫局的监管、以及中国网络消费者之间的博弈中演绎，将成为更加令人关注的话题。在与那些诸如普洛斯等国际发展商抗衡之际，国内物流发展商之间的整合亦会系另一个瞩目的发展趋势。

　　多区域写字楼空置率预计攀升

　　就写字楼房地产市场而言，高力国际预计，中国东部、南部以及西南地区的主要城市，譬如：上海、杭州、广州及成都，2015年预期将有大量新增供应入市，从而导致空置率的攀升及租金表现的疲软。北京市场内，鉴于新增供应相对有限，且其租金自2013年第二季度以来已连续六个季度下跌，该市租金将有望实现适度增长。